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房地产ABS迎来爆发式发展
http://www.tianinfo.com   2018-07-24   天拓咨询整理

    2018年上半年,在融资监管更加严格的大背景下,房企融资渠道逐步收紧。总体来看,融资总体规模保持高位,增速持续回落,综合融资成本上升,不同阵营结构性分化加速。从融资渠道来看,银行贷款仍是主要途径,公司债大幅萎缩,信托规模增速下滑,中票保持稳定增长,海外融资规模大涨后续难度加大。整体来看,除资产证券化融资方式外,房企传统的融资渠道均受到了一定影响,整体资金压力开始逐步显现。
    2018年上半年,房地产开发企业到位资金整体保持高位,房地产开发到位资金规模达7.9万亿元,同比增长4.6%,与去年同期的11.2%涨幅相比,增速回落较为明显。单月来看,月均到位13214亿元,相比去年再上一个台阶,同比月均增587亿元。
    国内贷款占比下降,自筹及其他资金占比上升
    国内贷款占比略降,自筹资金占比有所上升。2018年以来,在“房住不炒”理念下指引下,去杠杆、严监管等调控政策持续升级,国内贷款占比略有下降,定金及预付款等自筹资金渠道比例持续提升。1-6月,国内贷款占比同比下降2.1个百分点;自筹资金占比增长加快,占比为32.21%,同比增长1.5个百分点;其他资金占比达52.25%,同比提高0.73个百分点。
    融资渠道进一步收紧,资产证券化高速发展
    在房地产融资渠道全面收紧的背景下,房地产企业的融资渠道多元化,企业不断探索新的融资模式。银行贷款仍是主要途径。2018年上半年,房地产开发贷余额9.6万亿元,同比增长23.6%,比上年同期上涨13.9个百分点。
    房地产信托新增规模下降。据中国信托业协会统计,2018年一季度我国房地产信托余额为2.37万亿元,同比增长51%,新增规模1826亿元,同比下降21.6%,房地产信托新增规模整体呈现减少的态势。中期票据有所增长。据Wind数据统计显示,2018年1-6月,房企共发行中期票据65支,发行规模总计796.3亿元,同比增加7%,中期票据的发行量有明显的增加。海外发展增长较快。上半年内地房企发行海外债77支,融资总额高达319.1亿美元,较去年同期上升60%,但受资金强管制影响,预计下半年海外融资规模将有所回落。
    房地产ABS迎来爆发式发展。在传统融资渠道收紧与房地产资产证券化政策加持下,房地产证券化发行规模创新高。据Wind数据统计显示,2018年1-6月,房地产ABS产品共发行75支,总发行规模900.2亿元,同比增长82.8%。2018年上半年,房企融资规模维持高位,综合融资成本较去年提高约1-3个百分点。随着防控金融系统风险的逐步落实和深入,融资监管更加严厉,房企不同阵营融资成本加速构性分化。大型国有房企融资优势较大,中小房企融资成本普遍提高,其中信托融资成本较去年提高2-3个百分点。严监管环境下整体融资渠道收紧,尤其非标业务的严厉监管对中小房企影响较大。
    房地产开发贷小幅回升,保障性住房开发贷增速不减
    2018年以来,公司债、信托、土地款融资等多方融资渠道不断收紧,银根收紧迹象愈趋明显,银行贷款仍然是房企资金的重要来源。2018年以来,银监会连续下发加强委托贷款合规管理政策,尤其针对用于房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的贷款,预计下半年银行贷款作为房企融资的重要渠道或亦有所弱化。
    2018年上半年,在金融系统风险监管趋严的背景下,房企融资规模保持高位,传统融资渠道结构性收紧,但资产证券化等渠道融资规模快速上升,对中小房企以及快速扩张的部分房企影响较大。预计下半年,在国内融资监管更加严格和保持经济稳定的大背景下,房企融资环境仍将存压,融资渠道仍将缓慢收缩,融资成本继续结构性分化,房企宜加快去杠杆、降负债,促进企业稳健发展。
 

 

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