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一线城市房地产市场将迎来剧变
http://www.tianinfo.com   2018-06-08   天拓咨询整理

    未来,我们的大城市更多将结合新加坡的组屋经济房、廉租房、共有产权房、限价房等等多种组合,将房价压制在一个比较有限的范围内。如果再算上存量房将实施的房产税制度,这两方面将组成一个比较严密的长效机制,将房地产这个疯狂的产业锁住。
    6月5日,深圳市住房和建设局发布通知,明确提出政策性住房将对符合条件的居民实行优惠政策,其中,规定大学本科以上人才可以同地段商品住房6折左右的价格购买人才住房;符合收入财产限额标准等条件的户籍居民可最低以同地段商品房5折的价格购买安居型商品房。
    一线城市纷纷实行多种保障房组合
    深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系,并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。依据计划,到2035年,深圳将筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
    深圳的这些决策,可以称得上是1998年以来的房地产路线的一次大调整,但在一线城市里,并不是单独的新闻。去年北京土地市场的住宅用地,总计规划面积超过800万平米。但仔细算来,这些土地几乎全面“限制化”。其中占主体七成多的是持有型租赁用地、共有产权房、限价商品房三大类。也就是说,只剩下不到30%的纯商品房。
    北京如此,上海也快速跟上。上海市市长应勇去年就表示,浦东组团的大片土地大约900万平米,都要建成租赁住房,形成规模效应——“十三五”期间,上海要新增供应70万套各类租赁住房,这是个非常庞大的规模,如果全部实施,意味着上海楼市的纯商品房只会占很小的比例。
    也就是说,在一年的时间里,京沪深三个中国一线城市,已经按照十九大报告所说的“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”来做了。这个新的住房框架制度,意味着一线城市地产市场将会发生根本性改变,进入一个新的时代——我们的大城市更多将结合新加坡的组屋经济房、廉租房、共有产权房、限价房等多种组合,将房价压制在一个比较有限的范围内。
    在增量市场,单一产权为主的商品房的主体比例将大幅度下降,各种形式的保障房将在很大程度上成为主体。如果再算上存量房将实施的房产税制度,那么,这两方面将组成一个比较严密的长效机制,将房地产市场控制住。
    一线城市楼市供给侧改革时代到来
    这种局面下,房地产行业的各个相关方都将受到冲击。比如,快周转模式将失灵,很多将自持;高利润模式将式微,做保障房不可能有高利润;拿地的条件更加苛刻,开发商更多将扮演建筑商的角色,把房子盖起来交给政府去分配;而购房者们只要符合条件,首先肯定不是急着买昂贵的商品房,而是轮候福利房,等着抽签选房。
    如果这些措施得到有效实施,那么一线城市楼市多元供给侧改革的新阶段已经快速到来,而且在京沪深都已获得突破。但一些开发商们似乎依然沉浸在目前的地产热潮中,拼命追求规模,没有什么大的转变。要知道,与香港的地产寡头相比,福利房占绝对供给主体的新加坡几乎没有大型开发商。
    二十多年前,我国在房地产发展初期,曾大量借鉴新加坡模式,比如住房公积金制度,经济适用房制度等等,但后来因为种种原因,还是偏向了香港模式。尤其是在土地出让方面。
    这样的制度安排,导致二十年来尽管调控不断,但是房价依然高企,甚至是越调越高,房地产对实体经济的压力越来越大。此时,选择一线城市为突破口,吸取二十年来的经验教训,回归新加坡模式,对房地产实行多元供给侧改革,对中国经济未来的发展意义重大。
    用增加福利房的办法来消除楼市泡沫
    目前,中国的地产泡沫还比较大,是防范金融风险的重要组成部分。而且房价高企,对一线城市的发展也不利。对一个城市来说,房价越高,就越不利于对城市发展至关重要的青年人安家落户,这无疑使得其在吸引人才方面大打折扣。
    而治理楼市泡沫,需要一个过程。在当前形势下,不能下太猛的药,用大幅度增加福利房的办法,让价格在福利房范围内有明显回落——就如深圳的五折六折房,实施两条腿走路,对商品房的冲击也没那么大,有利于慢慢消除泡沫,降低金融风险。而于一线城市而言,还能降低城市门槛,吸引更多人才进入,给城市注入更多发展的活力。
    当然,转型是曲折的,中间要有大量细节需要重新安排,尤其是在房地产市场唱主角的地方政府和开发商的角色如何转变,如何承担土地出让、规划设计、房屋建设、产品分配、未来流转等职责,尚需一整套完善的接地气的实施制度。这是需要中央政府和地方政府共同努力要做到的,也是楼市长效机制的根本所在。
 

 

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