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三个方面建立房地产市场发展长效机制
http://www.tianinfo.com   2018-02-07   天拓咨询整理

    2017年,房地产市场调控政策密集出台,既有力度,又方向清晰。从2017年3月到11月底,已有超过100个城市发布150余次楼市调控政策,充分反映了中央对于房地产市场在金融领域去杠杆的决心。
    但房地产及其上下游产业要健康发展,用金融手段调控房价,只是短期政策手段。在中国经济从“高速增长”转向“高质量发展”的新阶段,房地产行业除了响应国家去杠杆及调控的政策要求,还需加大力度对行业进行改革,从根本上改善地产行业的弊端,既要稳价格、更要捋顺机制。那么,要建立房地产市场发展长效机制,应该从哪些方面着力?
    首先,房地产行业的长效机制需要金融去杠杆。过去三十年,中国财富爆炸式增长,增量资产货币化进程造就了房地产和信贷滚雪球式积累金融杠杆。供给侧结构性改革的“三去一降一补”除了对互联网金融的整治、加强对资产管理行业尤其是银行通道业务的监管外,很大程度上是为了在房地产领域去除金融杠杆的价格干扰作用。
    其次,房地产行业长效机制的建立,离不开行业集中度提升和细分领域龙头企业的脱颖而出。全国范围内房地产行业的整合已历经多年,金融去杠杆加速了这一进程,这是中国房地产业走向成熟的必然过程。近期,越来越多的上市房地产公司,迫于资金压力出售资产,这将进一步促进行业强者恒强大趋势的形成。Wind数据显示,截止2017年三季报,A股136家房企中有36家资产负债率超过80%红线,占比接近26.5%。此外,剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有51家,占比超过37.5%。
    再次,房地产行业的长效机制,最终要依靠房地产企业现代公司治理制度保障,需要国有资本权责明晰。房地产行业的长治久安需要行业内每个企业的长期良性发展。2017年底,万科的股权争端终于尘埃落定,其实质就是房地产龙头企业现代企业制度的建立过程,是股东大会、董事会和管理层捋顺关系的博弈。
    近期,很多央企资本和资产的整合陡然加速。对于很多主业清晰的实业央企,改制增效必然带来“主业发展促进周边土地增值”的现代经济模式,混合所有制改革涉及到与产业相关的周边房地产开发利益最大化,需要在资本层面以市场化方式解决。
    归根到底,无论哪个国家,房地产及其上下游产业都是现代经济的重要支柱,需要健康发展,现代金融业则是行业长效机制的保障。通过多管齐下控制央企参与市场化房地产的道德风险、避免不公平的竞争优势,都是为了破除房地产细分领域的行业壁垒。推而广之,不仅仅是房地产行业,2018年中国的供给侧改革,也要在2017年“三去一降一补”的基础上,力求通过“破壁垒”带来经济新增长点,通过建立现代企业制度和资本市场,助力经济改革“稳中有进”的大目标。
 

 

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